最近几天,全国人民都在热议“美好生活”这四个字。
美好生活人人想要,但是一提到房子,恐怕很多人,尤其是年轻人就开心不起来了。毕竟美好生活是要钱的,房子一下子把许多年轻人给掏空了。
不过让很多人意外又开心的是,大会把楼市调控也写入了报告。在中国最高规格的会议上,领导人再次定调“房住不炒”,无疑为买房人吃下了一颗定心丸。
不过,领导人的表态只是定下了基调。楼市未来的走势,出手的时机,具体城市的房价,这些还需要请高人来解读一下。
菜鸡这次又请出了咱们的顾问严跃进老师。严老师本身是易居房地产研究院的研究总监,他既是政府部门的智囊,也实地调研200多个城市。是国内少数既懂政策,又贴近市场的学者。
调控可能还会收紧
小菜鸡:这次大会再次重申“房子是用来住的,不是用来炒的”,并写进报告里,请问你怎么看这个事?
严跃进:“房子是用来住的,不是用来炒的”这句话写入大会报告,可以说是给后面楼市政策了一个非常鲜明的定调,具有纲领性指导意义,后续一系列政策都会围绕这个目标召开。
既然有这个目标,后面肯定就会对症下药。具体来说,在宏观领域,会继续保持比较中性的财政和货币政策,但在房地产领域则会是定向收紧。
而且从目前来看,这轮楼市调控还没有放松迹象。
9月份很多城市刚又收紧政策,比如海南三亚、海口、陵水等等。最近深圳查消费贷也比较严厉,都说明,虽然现在政策已经很紧了,但是今后可能会更紧。
楼市调控目的是解决新时期主要矛盾
小菜鸡:其实“房住不炒”这个口号在前几年就已经提出来了,这次为什么又再度重申?这次写入报告跟之前有什么不一样?
严跃进:之前虽然提出过这个口号,但是一直没有上升到足够高度,因为当时的配套政策和措施都还不够健全。
现在写入报告,体现政府在这个事情上的决心。报告里说到,我们当前新时期主要矛盾已经转变——“人民日益增长的美好生活需要”和“不平衡不充分的发展矛盾”。
其实,楼市调控目的也是为解决这个主要矛盾。房价过高不仅不利于企业发展,也会影响到居民生活水平。
之前政策不够健全,现在时机成熟,政府就会着力解决这部分问题,让全体人民住有所居。
明年房价难涨
小菜鸡:那你对于后面房价怎么看?有人预测2018年房价再次上涨,你认为有这种可能性吗?
严跃进:综合外部环境和调控目标,我认为明年资金面会继续收紧。就算有放松,也是对其他行业小微企业的放松。
那么对房价就是明显的抑制作用,而不是助长反弹。明年开年以后房地产下跌可能性还是偏大。
当然这个“下跌”,从我们专业角度来看,未必是均价下跌。
有的体现在统计数据上的价格下跌;有的体现在个别楼盘和区域实际成交价格下跌;有的体现在整体价格上涨幅度收窄——比如过去一年8%、9%,现在一年涨6%,这样也能理解为价格平稳或者降温。
刚需还得趁早买
小菜鸡:对买房的人,你有什么建议吗?
严跃进:对于刚需来说,如果你有资格,而且能够承担贷款,那还是越早买越好。而且,现在政府调控这么严,多去看看还是有机会买到降价房子的。
具体来说。一二线城市现在其实是比较难买,不仅限购,而且多数城市对二套房也要求5到8成首付,这在之前是没有过的情况。
不过这些城市仍然是有基本面支撑的,刚需能买还是要买。如果实在没资格或者凑不到7、8成首付,那也只能等下一轮楼市政策放松了。到时候价格可能会高一些,但贷款额度会更高、实际利率会更低,不会吃太大的亏。
三四线小城市,如果有实际居住需求是可以考虑,如果想要保值增值则需要慎重考虑。
重点看好三大城市群
菜鸡:如果不考虑短期情况,从长期来看,你觉得哪些地区最值得关注?
严跃进:这次报告里提到“城市群”概念,我认为围绕省会发展的城市群,尤其是中部地区城市群概念最值得关注。
武汉城市群、郑州城市群、济南城市群等,在距离省会不超过100公里范围内,其房地产可能沿袭一线城市及其周边的发展规律。
另外建议重视房产长期发展规律,不要选择所谓风景好环境好的地带,而要选择经济发展好、交通区位改善比较明显的城市。
从城市后续发展,尤其是基础设施建设等方面看,京沪线一带往往是发展重点,相应辐射范围主要包括郑州、武汉和济南等,周边城市所在区域也就“能级”更高。
租房市场将得到发展,德国模式更适合中国
小菜鸡:这次报告在住房问题上,还提到“租购并举”、“长效机制”,你如何理解这些热门政策?
严跃进:长效机制不断完善,最终是可以达到让全体人民住有所居这个目标。
建立长效机制,土地和住房交易模式等都是很重要的内容,比如说构建“住房供应三元模式”,即普通住房、共有产权住房和租赁住房。
北京刚完成首批共有产权房摇号,在房源上有创新,一方面是挽留人才,解决自住房问题;另一方面也是一个信号,对全国有推广和借鉴意义。
同时,北上深等城市都在推出“只租不售”土地,这也是符合中央导向的。
至于“只租不售”能不能持续,就要看能不能盈利。纯粹做成公共事业,肯定无法达到足够体量,发挥规模效应,未来租房市场就不见得会更好。
要盈利,最重要是租金收入,这就要看未来“租金证券化”能不能做好。“租金证券化”,其实和我们以往说的REITs,逻辑上是一样——把未来预期租金收入一次性进行变现,或者说,像小财迷这样的各类投资者,把资金一次性投入然后分享收益。当然,这个需要一定时间。
目前,租房市场越来越受重视,这点毋庸置疑。
现在有这么一个说法,说我们在借鉴新加坡和德国住房制度,从目前政策看,这个趋势也比较明显,而且有一点值得注意:
相比新加坡的住房保障模式,更强调租赁市场功能的“德国模式”,可能会更符合当前中国作为人口流动大国的实际需要。