当前位置:主页 > 国际金融报 >

wen

房企为何抢滩“不赚钱”的长租市场?

国际金融报 发布时间:2017-10-22 阅读:

一身白衬衣的温介邦坐在右侧,不苟言笑的他相较于身边的龙湖集团副总裁韩石稍显局促,除了回答提问时拿起话筒,近45分钟的采访里,他的姿势没有变换过。无论是面部表情还是身体语言,没有流露出一丝可以让人捕捉乃至解读的信息。

于去年底履职上海龙湖总经理一职的他而言,年底将至的期末大考以及日趋激烈的长租市场争夺,或许正是当前他所要面对的。

抢滩长租市场

10月20日,龙湖集团旗下的长租品牌冠寓正式亮相上海,10月9家门店齐开的节奏,一举擂响了龙湖之于上海长租市场的战鼓。

龙湖集团副总裁韩石在接受《国际金融报》记者采访时表示,长租公寓与地产、商业、物业并驾齐驱,作为龙湖的第四大主航道业务。在龙湖的规划里,其甚至为冠寓打造了“三步走”战略,通过房间数量的迅速扩张,以期形成规模效应,最终三年内剑指行业前三,营收超过20亿元。

然而就在龙湖高层此次站台的四天之前,今年势头正猛,大有问鼎年度销量冠军的碧桂园也迫不及待地高调宣布第一个长租公寓项目将于年底在上海亮相,且布点遍及宝山、嘉定、虹桥等地。

参与分食的身影中远不止以上两家,据克而瑞数据显示,Top30的房企中,已有三分之一进入了长租公寓市场。随着近期以来楼市调控加码和市场逐步进入存量时代,被行业公认为万亿蓝海市场的“长租公寓”,再次成为房企争相追逐的“香饽饽”。

房企试水长租公寓两年多前已经开始,向来被视为行业风向标的万科在2015年初便推出长租公寓品牌“万科驿”,即“泊寓”的前身。今年的中期业绩发布会上,郁亮再次提及万科未雨绸缪的布局。

除万科外,龙湖和旭辉在长租公寓领域也颇具代表性。早在2016年的半年业绩发布会上,龙湖董事长吴亚军便宣布正式涉足长租公寓和联合办公两个新的业态,被委以重任的是履新龙湖半年的大悦城前总经理韩石,过往经验表明,对于龙湖而言,一个人事变动背后往往暗含着公司的内部调整。韩石的上任也被看作是龙湖对于商业地产的明确诉求。毕竟龙湖的长租项目除了居住之外,还配套了联合办公等附加服务。

近年来迅速扩张,千亿豪言犹在耳畔的旭辉除了招拍挂市场的频频动作外,也在多地布局长租公寓。

相较于万科、龙湖、旭辉等房企单独成立长租公寓品牌,保利、绿地、阳光城、复星等房企切入点则是选择和专业的长租公寓运营公司合作。即房企来提供房源,运营公司提供运营、管理等服务。

在易居智库研究总监严跃进看来,总体上,前期自己经营的企业更多是因为资金实力雄厚,而后续若还是坚持自营,则更多依仗品牌优势。所以后续更多的企业会因为资金的约束,而采取委托其他企业代为管理的模式。房企又有点回到了建造商的模式之中。

严跃进强调,类似合作的方式,实际上更多的是资金和资源互补的模式。总体上看,自营会成为一些有资金实力的企业的投资重点。而一些自营的也和一些租赁专业公司的产品营销等有关。

盈利难点

虽然众多房企涌入,但长租公寓的盈利模式依然未有更大突破,目前基本以租金收入为主,增值服务为辅。

长租公寓万亿元蓝海市场的背后是周期长回报率低等盈利难题,且据不完全统计,长租公寓出租率盈亏线为95%,低于这个盈亏线长租公寓则很大程度上面临亏本,95%的出租率对于房企而言压力不小。

严跃进在接受《国际金融报》记者采访时表示,房企不顾盈亏勇往无前进入长租公寓市场,根本原因在于对他们而言,做大规模或布局网点比盈利重要。毕竟规模效应对于此类房企尤为重要。尤其是创立品牌,形成较多消费需求黏性的时候更是如此。从整个角度看,当前对于此类租赁市场的需求发展,更需要关注一些新的情况,比如说在租金收回周期较长、租金较低的时候,如何用资金证券化的方式来实现资金的回笼等。

同策首席分析师张宏伟则直言,真正想做长租公寓项目的是有长期转型规划的房企。不排除部分房企“醉翁之意不在酒”,先在核心城市拿地,套上运营概念,锁定可售目标群众,待时机成熟后要么整体出售要么闪售。毕竟,很多房企的长租公寓是在其自有项目上建成的。

张宏伟预测,或许有部分房企很难坚持到最后。

记者 孙婉秋


▼ 好文推荐