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任志强最新演讲:房地产可能的发展趋势

第一金融课堂 发布时间:2017-09-20 阅读:


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任志强:说下纪律啊,我看你们好几个人都举着东西在这录,录毛大庆可以,录我的时候别录我人,然后录完声音你就说是毛大庆讲的,这个……别说是我讲的就行。


至于这个知识产权嘛,你们随便买,我也不要钱,这个观念你们也可以随便说,但是不可以说是任志强说的。出了门我说过这些我都不承认哈。



1  什么是市场?


让我讲房地产市场,所以我们先说说什么是市场。


我个人觉得中国的房地产不是一个完全的市场化,市场里头有一个很重要的条件,叫做自由产权保护中的交易权和定价权。


那么传统中呢,我们从上小学的时候就开始知道,这个市场里有一个最简单的话,叫做客户是上帝,你看我们汪总把大家请来,你们是上帝,因为你们要给他钱,所以他要很认真的对待大家,给你们各种机会,让你们知道各种情况,对他产生信任。


如果客户是上帝,那就叫做市场经济。


企业家只有一个功能,就是把你的产品或你提供的服务进行交易,如果你的产品和服务不能进行交易,那就是失败者,就没有市场。


你看我们评世界500强,评的是什么?哪个企业的交易额最大,他就是第一强。


就是当你能形成交易的时候,也可能暂时没有利润,但事后会产生利润,比如说阿里巴巴,比如说腾讯,刚一开始的时候,上市的时候,并不是说利润很高,比如说京东,可能还亏损,但是他的交易额足以让投资者认为你在市场上能站得住。


我们现在的房地产市场是不允许随便交易的,也不允许随便定价,所以严格的说起来,我们的市场不是一个完整的房地产市场。


很多人都担心中国会出现泡沫、崩盘,你们太不相信共产党了。


中国共产党绝不会让它会出现这样一种现象,如果我们说有政府信用,这就是政府信用。政府信用就是告诉你,如果你们出现大量的跌盘的时候,我不让你交易。既不能买,又不能卖,你往哪跌?


所以他不会出现日本式的情况、美国式的情况,你们不要以为一个完全市场化的东西拿来到中国套用,说日本都出现经济泡沫了,出现房地产泡沫了,在中国不会。因为日本人从来不敢像中国一样,每隔一年、每隔一段时间,每到出现问题的时候就给你调控。


日本敢调控吗,美国敢调控吗?不敢。只有中国政府敢,最典型的就是什么呢,最近我们出台了一些政策,告诉你如果你在境外投资这个投资那个,不给你钱,一分都不给你。


这就是可以用各种行政手段来终止你的经济行为,如果你这种经济行为可以随时被终止的话,他怎么会出现问题呢,出现不了,没钱啦,对吧。


所以王健林就赶紧得卖,他得还账啊。


另外一个充分自由市场是资源自由配置。资源自由配置呢就是你想怎样配置就怎么配置。他是由市场化的需求,我这有需求,我就可以配置。但是中国我们看看,现在的情况是,如果钢材的产量过高了,把民营的先砍了。


就是马克思说的资本家比较坏,他会把牛奶倒掉一部分,也不给穷人喝,然后把剩余的牛奶涨价。


在中国呢可能是把别人的牛奶倒掉,然后把自己的牛奶涨价。所以你们要充分相信我们不是一个完全市场化的情况下,怎么去判断我们的半市场化情况下的走势。


我们还得叫他房地产市场,因为他还有一部分交易,虽然你没有定价权了,比如说政府给你定价,那么陈总在这呢,他代理了很多项目,前天他说代理了一个项目说是深圳的一个豪宅项目,说是十二万块钱,结果秒杀。


什么是秒杀呢,就是一秒钟就卖完了。


因为政府在限制定价的时候实际上是把你的项目给你了很多便宜。


什么意思?北京八月初批了三个项目,每个项目大约都是九万多块一平米,买的人多的不得了,大家拼命去抢。为什么抢呢,说九万多块钱真贵呀,错了,原来那项目准备卖十四万块钱啊,现在政府给你压价压了好几万了,你还不赶紧买。


所以那三个项目一天时间就抢光了。


上海采取了个政策,上海出台个政策叫摇号。如果市场没有人买这个东西你要摇号要干嘛呀,摇号就是告诉你这个东西是有人抢的东西,你要赶紧去抢。你要不先抢的话,你连摇号的资格都没有,摇号的概念就是你得去抢这东西。比如说北京买车你得摇号,你不摇号没位置,不给你牌,你想买也买不着。


所以一旦出现摇号这个政策时,我想这个城市一定是供不应求,一定是大家急着买,而没有东西卖了,所以才需要摇号,十个人摇一个号只能有一个人买。


我想这个东西啊就是在什么是市场化的概念里说清楚就够了,所以说对未来市场怎么判断我们只能说一个大的趋势,因为这个趋势的东西是在一个非完全化市场的情况下讲的。


2  未来市场怎么判断?


第一个先说说影响市场的因素是什么。



通常来说呢有四大因素,一个是国家的基本制度。


决定市场的基本制度是什么?


前边我们说要进行市场资源的自由配置,但是我们国家制度告诉你市场资源是不能自由配置的。


我们第二个因素呢就是宏观经济政策。他会影响到市场微观的一些变化,所以我们还有微观经济政策和我们市场的一些具体情况。市场的供求关系根据上边三条会有影响,但是不是完全受影响呢,不完全是。


我分别把四个来讲一讲。第一个国家制度。



你们可以看看我们五四宪法,五四宪法土地是私有化,但是到了七零宪法,就是九大以后的宪法,把它改了,改成土地不完全私有化,真正实际上是八二年宪法的第四次修改,把土地改成了国家所有制和集体所有两种。


所以我们当土地制度是一个单一来源时,我们就不能想像充分市场一样可以自由配置,配置不了。所以土地一定是国家单一配置。这个东西如果在不修改宪法情况下这个基础是不变的。


第二个是户籍制度。户籍制度在城市之间是有差别的,但是户籍制度改变了吗?没有改变。


你们说现在有租售同权允许上户口,可是你们别搞错了,还有附加条件呢,符合条件的允许上户口,如果不符合条件,你想上个上海户口行吗?没门。


就是符合条件的上户口还是原来的户籍制度不发生变化,你如果户籍制度不发生变化和土地制度连在一起,为什么这两个东西连在一起呢,因为城市的土地有城市的户籍,农村的土地没有城市户籍的人有宅基地和承包地,如果宅基地和承包地不能交换,那他就没有进城资本,然后城市土地就受限,这两者之间就没法进行交换。


在世界上城镇化发展的过程中,有四步。第一步是农民变成城市人。这个我们已经经历过了。第二步呢,是小城市往大城市跑,我们也经历过了。第三步呢是大城市往郊区跑,我们没有,为什么我们没有第三个阶段呢,因为土地不私有化。你不能说我买一个宅基地到农村去发展一个小镇,不行。


比尔盖茨可以,他可以把硅谷变成他的小镇,一条街上有半条街是属于他的房子。于是他就把学校、幼儿园、医生各种东西都配到那个城镇里,所以才有了第四个部分,叫城市圈或叫城市群。


但中国为什么没有呢,因为土地不私有化,你不能转移,因此造成一个结果就是公共资源配置只向城市配置,那么大家为什么要到城市买房呢,道理很简单,因为公共资源都在城市,学校啊,教育啊,医疗啊,所以才有学区房啊等等其他说法。


那么这个制度随着户籍制度以后他没有发生变化,这是两个定式。这两个定式不改变的时候,我们现在的基本制度所产生的一些情况不会发生变化。


第三个是金融制度在城市化的过程中,一定有城市化的红利存在。只是你没买房子你就没获得,别人买了房子别人获得了。


中国是2008年温总理在全国人代会的报告中提到了要建立房地产基金,但是从08年到现在,我们还没有看到一个真正的房产基金出现。


变相的有几家做了试点,但是没有,换句话说就是他没有一个免税的办法让大家以股票的方式分享基金中获得的房地产盈利。因此,同样一个公司的两个人,可能一个人买了房子发了财了,另外一个人没买房子没发财。


但如果有可以进行股票交易的这种方式的话,你不用担心房子卖不卖的出去,你也不用担心价格转换,因为他可以长期使用,于是用股票交易的方式转换你的基金就够了,所以说这是中国在国家长期来说国家制度还没有改变、正在探索的一个问题。


后边一个就是社会租赁问题,大家现在都在说社会租赁化,比如说租售同权大家很感兴趣,我就想问一句租的房子在哪?是万科盖,万科能盖多少?


如果我们没有地价问题的优惠,上海有啊,在上海租房很便宜,大概6000多块钱,比商品房便宜多,但是占多少呢,我想在上海的总的住房比例里头,占十万分之一都不到,大概就这么个比例,所以你要想租到那套房子麻烦了。


所以必须用普遍的、不是竞争地价的方式,去减免地价的方式去建立,才有可能。


第二就是税收,税后租赁的房子要给税后优惠啊。全世界都知道德国在发达国家里头是私有化最低的,大概只有百分之四十六左右。


为什么?因为他们租赁住房最多。


但是为什么他租赁住房多呢,因为租赁住房可以享受免税。


如果你有房子空着不住,超过半年得收你税。但如果你把房子交给合作社,由合作社进行社会租赁给你享受免税,所以他们租房收益率就会大大提高。


而中国因为没有免税,现在有一些降低税率,但是还没有免税,所以呢社会租赁的价格很高。


如果没有大量的社会租赁房的存在,你不买房子怎么办呢?


现在我们得问问你想租赁,租售同权的房源从哪来?冯仑讲了个笑话,我听着挺有意思。说老婆是用来生孩子的,那是不是老婆除了生孩子就没有其他功能了,换句话说不是跟老婆生孩子你就不和老婆睡觉了吗,这意思就是说在我们的市场中也有这样的问题。


如果让大家买房子大家才会把他变成合作社的一种方式进行社会租赁,比如说德国的社会合作社里头呢,70%多的是私人住房,政府提供的住房有11%,另外一部分是社会机构,比如说诺亚基金这种,我用基金的方式购买了房子然后用于租赁的。


所以说租赁的房源在哪啊,就成了个大问题了,中国在前50年的时间里,基本上是社会分配的,租赁化,但它解决问题了吗?没解决。


说一个最简单的数据,上海,你们知道上海有多少商品房吗,上海现在2400多万人口,大概2.58个人一户,约有9000多万户,将近1000万户吧。


商品房占多少,我们假定近五年每年30万套销售额,150万,再往前5年,每年20万套,100万,那就250万套,再往前10年那,大概平均一年10万套,350万套,占上海总人口数的多少呢,大概不到40%,就全国来说,也不到40%,所以别以为商品房已经占领了市场。


我们有55年的分配历史,就是到98年是五十年,后来的福利分房又延续了四五年,到03年福利分房才基本上彻底结束,就等于55年的分配历史。


你们想想有多少房子?


因此商品房在社会租赁中只是少数,很多人跟我说,我们的租房价格太低了。很多人都算的我们的租房回报率低的不得了,你们说的对,为什么?你是按商品房房价去算的,租金回报率很低。


但是你按房改房算资金回报率多少呢,大概1000倍或者一万倍。比如说北京当时的房改房1470块钱一平米,扣去工龄,还剩750块钱一平米,60平米,四万二买了一套房子,一个月租金6000块。


换句话说一年可以收回房子的全部成本还多,150倍。


那你想想租金多少啊,就是因为我们有55年的分配史,那些房子把租金房价拉低了,所以导致你用商品房价格购买的房子租金回报率就显得低了,但是这个租金回报率真的很低吗,也没有那么低,为什么?


你只付了30%的首付,后余的钱你是用20年甚至30年以后的一块钱来还今天的一块钱,你们按今天计算,再往十年倒退,十年以前的一块钱在今天值多少钱呢,两毛三分钱,你如果把二十年以后的一块钱拿到今天来卖,20年以后你只花两毛三分钱就够,加上利息不到五毛钱,你还赚了,所以你的租金回报率并不是像某些经济学家计算的那样,很低很低的。


由于这种情况,社会租赁化如果不能确立的话,我们的市场建不了长效机制,也不会发生真正的改变。


3 土地价格上涨时对房屋有何影响?


那么我们说说土地,这个数据呢是土地局公布的数据。


你们可以看看今年我们住宅价格的上涨,住宅价格连续上涨,由5900上到6200,这是平均数情况,涨的快不快,还在继续上涨。



所以说今年是中国房价历史上最高的一年,因为土地价格也在不断上涨,那么土地价格上涨时房屋有什么影响呢?



我们先看看第二季度三大区域,哪个区域最高,珠三角,所以深圳的房价最高,珠三角比长三角的土地价格还高,那么环渤海地区呢就相对低一点,所以现在排在最前头的还是深圳的房价,然后才是长三角的房价,然后才是北京,环渤海地区或北京地区的一些房价。



那么我们再看看一二三四线城市,一线城市的房价和主要城市的房价看看差很多很多,所以一线城市的房价自然要高,当然一线城市有几个,四个,我们全国有多少个城市啊,657个城市,所以这四个城市的房价老被所有的媒体当作房价的标准,其实不是房价的标准,其实我们看看二线和三线就会发现,三线城市实际的情况还很低。


如果我们只计算三线城市的话,一般地市级以下这些城市的房价,在今天来看,大概只有平均不到四千块钱。


你说中国的房价很高吗?我不承认。


因为大部分城市是这一类城市,我们只公布了70个城市的数据,650个城市里70个只是个少量数,大部分房价没那么高。


但是地价和房价是什么关系呢?



这张数据显示的是我们的地价已经六千多块钱了,而我们中部地区西部地区和东北地区的房价都低于现在的地价,只有我们的东部地区的房价高(于地价)。


全国的平均房价7922块钱,和我们的6444中间大概1500块钱的差价,不够自己盖房子的。


为什么平均房价只有七千多呢?是因为原来的地价低,现在卖的房子是原来的地价。那么现在的地价意味着什么呢?你们认为会涨价吗?傻瓜都知道。


所以这个价格与土地的关系,有很多经济学家都认为没关系,我说有关系,就是因为这么一种情况。如果不承认这种情况,那就是开发商都是傻瓜,只能干赔本买卖了,现在看,有些开发商还是发了财的。


除了国家政策以外,目前的宏观政策大家都很清楚,三去一补,去产能去库存去杠杆补短板啊等等,这个大家都很清楚。



4 当前的经济政策会产生什么样的影响?


今年提出了一个稳中求进和防范金融风险,去年没有提防范金融风险。但今年成立了一个什么金融机构,来专门解决一行三会的问题。


那么当前的经济政策会产生什么样的影响? 决定经济因素的到底是什么东西?为什么会出台这样的政策?



第一个我想不变的指标是翻两番,2020年要求我们的GDP翻两番,所以大家说不能低于6.5就能翻两番。


然后还有一个人均,人均呢就是不低于GDP增长率就能翻两番, 第二个是国际经济的一些变化,最重要的是在经济增长防范风险之间求平衡,很多人跟我说中国的经济政策今天向左明天向右,后天向左大后天又向右,其实我说说错了,我们只有一条中间路线,所有的路线都是为了求平衡。


当你左边重的时候你往右边靠一靠他才能平衡。当右边重的时候往左边靠一靠才能平衡。平衡就是为了走中间那条路线,所以只是在经济增长和风险之间求一个平衡,既要保证经济增长,同时又要防范风险。这就是我们现在出现的情况。


那么由于这样一种情况,出现的什么呢,货币政策。



这个可能大家都清楚,一个是信贷政策的收紧,不管是从境内还是境外,在去杠杆的情况下,收紧了大量的货币。所以国内的贷款是大幅度的下降。


从城市来说,地方城市的资金融资量到今年六月份大约一万三千八百亿。和去年相当时候下降了百分之五十,因为下了很多的文件告诉你,政府不能随便的借债了。


企业也同样,融资政策上出现了限制严管,还有呢就是我们的货币总量缩减了,M1M2到六月份为止都低于百分之十,和去年相比大概下降了两到三个点。M1M2都下降这种情况有的人感觉不出来,像在座的你们可能都是有钱人,你们不觉得。但是有的企业开始觉得紧了。


那么同样还有一个反映,就是资金价格的上涨,比如说个人按揭贷款利率上调了,发债利率上调了,各种各样的借贷都产生了利率上调,那么货币政策从紧还会持续,至少到目前为止我们还看不到有放松的可能性。



我们再看看今年一到五月份,我们的108家房地产企业,从新资融资下降了百分之五,银行贷款下降了29%,票据债券下降了49%,所以今年上半年大幅度下滑,六月份也没有起色,七月份我们看到的是境外融资超过了一百亿美元,房地产企业从国内拿不到钱就都跑到国外拿钱去了。


那我们再看看下方的两行,10年到14年我们新增的房产企业的有息贷款是八千二百亿,五年的时间平均一年是两千亿。那么15年到16年,两年的时间新增的是8525,平均一年新增四千亿。


那么今年明年后年我们要还多少钱呢?内外债房地产企业大概要还一万八千亿,其中有六千亿是外债,今年到期的大概有几千亿吧,明年大概四千多亿后年大概四千多亿,这就是按照已经发行的票据债券按它的到期日期算出来的数据。


所以下半年到明年后年都进入了开发商的还贷高峰期。


所以大家更看好汪总,希望从汪总这拿钱,因为他们已经从银行拿不到钱了。


那么政策持续会出现什么情况呢,明年资金紧张。为什么是明年?


因为今年销售不错。后面我会有数据。如果今年销售不错的话开发商兜里还没那么紧张,虽然今年会还一部分债,但是没那么紧张。



可是如果持续下去再借不到钱明年就有问题了。所以资金紧张可能在明年,那么有可能投资和销售就会出现下行。


销售下行不一定是市场的问题,是因为很多城市不批你销售,不跟你发销售证因为你老想卖高价,这个卖不了高价的时候怎么办呢?就扛着。抗到什么时候呢,扛到资金不够的时候。


如果资金不够了,那政府就说多少钱就多少钱吧。我们也不要定价钱了,是吧,那我也得卖一部分啊。


下半年还有一种情况可能导致用低价卖的。就是政府批多少就是多少。因为什么呢?


因为有些上市公司要求业绩,上半年扛得住下半年不一定扛得住,下半年可能说我总得有的业绩吧,因此他赚不了那么些钱他也会降价或者低价卖,但是降价或低价不表示说他是亏的,或者说该涨价没涨价不等说是赔本的或是故意把这价格放低。


这两个概念你们不要搞错了。


于是就有可能造成库存增加了,现在为止库存是下降的,持续下降可能有28个月吧。但是下一步呢就有危险了,因为今年土地供应量里头增量最高的是三线城市。大概增长了百分之二十四点几。


5 去库存结束后的三线城市会怎样?


去库存去的最快的也是三线城市,但是这一轮去完了以后三线城市能不能持续的保持这样高的销售呢?我个人觉得有问题,下边来讲。


如果说政策要进行调整,什么时候会进行调整为什么要进行调整?



除了房地产这一块下行了,共产党不会让它垮台所以就得调整过来,让它适度地回来,现在没有出现,我们估计有可能在明年出现快速下行的问题,但是现在已经出现了下行,下行以后会导致什么呢?


会导致经济波动,我们可以看看前两年为什么在16年初15年底要放一点,是因为我们那时候的投资只有零点几或负的增长。


那么对全国来说,投资增长经济增长就很有问题。今年我们的GDP增长其中两个重要原因,一个重要原因是基础设施投资高速增长,第二个是房地产。


而房地产这块呢,有四最,第一个叫见效最快,你让大家买汽车吧,它见效没那么快,你让大家旅游吧它见效也没那么快,你让大家看电影吧也就几十个亿的事,所以它没有见效快的作用,房地产有。


第二个是总量最大,我们的总量有多少呢一手房大概有12万亿,二手房大概七万多亿,整体的大概三万多亿。


整体什么意思呢,就像汪总可能拿诺亚的财富买一栋楼,然后把一个旧楼改造了卖新楼或者是或者是买了旧楼以后整体作为出租。像毛大庆,拿了楼以后分销分租,所以这种呢大概有三个亿。


换句话说房地产交易大概一年能有二十万亿这个总量,汽车多少?两万亿。吃的多少?六万亿。


所以房地产产生的交易额大概相当于十三亿人吃的三倍,这个总量是最大的。需求也大,因为你想卖东西你得有需求,没人买房子卖不出去那这房子也没用啊。


需求大,往往是因为我们的调控政策造成的。


为什么调控造成需求大呢?因为调控造成里老说你得排队,排一年的分攒够一年的资格。


于是中国有一个特殊情况,别的国家消费都是一个斜坡,因为它今天有了今天就涨,中国不是,中国是台阶似的,突然一批人具备了购买资格,哗得冲了上来,因为它不是一天一天具备的。


你是三月份下的命令,它明年三月份突然一下子具备资格了。


你想想是不是这么回事儿。比如说九月一号我们开学,是一大堆学生,但你那个学生是一月一号、二月一号、三月一号、四月一号、五月一号分别分成几个月生出来的,到九月一号就要入学了。


这买房子不是啊,是从下命令那天开始的,所以下完命令后具备条件的一大批一下子冲上来了,这个是特殊的需求。


另外一个就是财政支撑,今年到上半年为止,我们的契税增长了百分之二十三点几,我们的土地增值税增长率百分之二十多,换句话说现在的今年上半年房地产产生的税收是财政的两倍到三倍,增速啊不是总量!


比如它增长百分之十我就增长百分之二十,我们是两倍多。就是这种增速情况下房地产对中国来说还是一个巨大的支撑条件。所以到他不行的时候你得调。就像夜壶。尿急的时候就得拿出来用用。


6 我们再来说说微观政策


那我们再谈完宏观政策后我们再来谈谈微观政策。



微观政策现在有一大堆,现在还有好多我没写上的,数一数大概有四十多种,我也写不完后来就说算了吧,那么它影响什么?


第一个影响的是资金流向,当你不能买房的时候资金干嘛,你要想分享房地产产生的收益,就只能交给诺亚,你要想干别的你可能会买黄金啊买石油啊买期货买粮食买其它东西,那就分流了。


第二个是社会心理,这个社会心理和别的东西还不太一样,社会心理有两个取向。第一个呢就是有极少的一部分人盼着政府出手了该降价了我等等,他们每次都很失望。


另外一部人认为越是政府有限制我越是使劲买,因为凡是政府限制的都是因为少才限制,多就不限制了。所以心理作用影响很大。


再一个价值取向变化很大,价值取向就是往哪去不知道。最重要的是资源分配,我们说的学区啊商住啊乱七八糟的一大堆所有的微观决定的是资源分配。


资源分配是什么呢,就是你想获得北京的资源你就得买北京的房子,承受北京的房价,你想获得深圳的资源你就得承受深圳的房价,你想到上海来,对不起你得承受上海的房价,否则的话,你没有办法分配到这些城市所获得的资源。它独有,换个地方去你拿不到,这些影响力都很大。


再一个就是消费能力和权利,这些微观政策都能影响到房价,所以这些内容对我们的市场一定会产生巨大的影响。


但是不是所有的影响都一定会产生呢?不会。




上面三个因素对于供求关系来说产生了两个部分,第一个部分是不变的部分,就是不管你宏观政策怎么调它都不会发生变化。另一部分是随着宏观政策变化的,就是你调了我就得变。比如说你出了个政策我就得办离婚啊,这就是变的部分。



那么不变的部分是什么呢?


第一个就是城市化进程,它永远不会发生变化。


我后边会列举个例子,哪些城市会大量的进入人口,这个城市化进程在中国严格的来说按户籍来说也就是四十,日本发生泡沫的时候是七十二点多,所以通常我们还没有看到哪一个国家,城市化率在百分之五十左右,或者在七十以下的阶段里出现过房地产泡沫。


凡是出现房地产泡沫的大部分应该是百分之七十城市化率以后出现的,哪怕就城市而言也是这样。


所以继续往大城市跑,这个没有变化。尤其是二百万以上的大城市,人口开始持续增加,而五十万以下的小城市,人口大部分处于减少情况,就是转移的速度是非常快的。


第二个就是市场资源。


我们说的市场资源,城市的市场资源是不可或缺的,你要想获得的话,你这届毕业了,你说我这房价高我等三届以后我再去争抢这个市场资源行吗?


不行。要不然我户口马上转走啊,所以你就得赶紧想办法,今天就得想办法弄个房子,把这城市资源占着,把户口落上。所以说不会发生变化。


开发商已经投入的项目不会变,已经拥有的住房需求也不会变,你们以为上海的房子很好吗?


我再告诉你们个数据,上海的户均面积是全国城市的倒数第五。


上海人都很惊讶吧,上海平均的户均面积只有66平米。


因为有好几百万套过去的旧房子,包括我们知道四人帮里有个叫王洪文的,王洪文过去是上海纺织厂的机修工人,纺织厂过去在上海是一大主力,大部分是在53年到56年盖得很多很多房子,上海的纺织工人很骄傲的住进了这些小三层楼,你们现在可以去看看那些小三层楼都挤得一塌糊涂了。连厕所都变成厨房了。所有的床在夏天都摆在两个楼之间的走道里。


所以这些地区在上海叫做危改,棚改。他们在大力进行拆迁,这些拆迁还早着呢。这些房子还剩的有多少,大概有500万套,所以你们不要看到上海有很多高楼大厦就很高兴。


我再举个例子,上海有很多小楼,三四层的小楼,在那个小街里头,变成了会所,很多都变成了餐厅,我那天被人请到一个餐厅吃饭,我们四个人,到了那个房间里头摆了个桌子,四个人就转不过身来了。


什么意思?你要知道那些小楼里的房间有多小,和香港那些小房子差不多,外边看着都漂亮着呢,但是到了里头摆一个四人的餐桌都转不过身来,服务员只能在一边上菜,后面转不过去,这就是住房需求。


所以这种住房需求,今天你说我住30平米,明天就40平米,后天就50平米,我们老用平均数和中国人现在的住房平均数三十平米了很高了,他就没想过这里头大概四十多五十多,城里头只有二十多,二十多还是按建筑面积算的,扣除建筑面积以后呢就剩的更少。


但是美国和英国公布的时候是套内面积。这里头就差了百分之二十多,美国是多少,大概是54,所以和我们的差距啊大的很,我们大概不到二十,所以住房需求里头啊还有很多是不变的。


但是可能发生变化的一个是购买力,首付提高了变成五折了你买不起了。购买力会发生变化,价格预期会发生变化。价格预期会从两种变化,一种变化就是很多人盼着它跌,一种变化就是很多人觉得越限制越涨。


7 政策的自身规律



八十年代的时候我们曾经经历过价格闯关,年轻人可能不知道,但是老年人都知道。价格闯关的时候就是双轨制,一部分是计划价格。


比如说宝钢,那时候还没有宝钢,宝钢生产的钢材呢三百万吨是归计划,再生产50万吨或100万吨会给市场。就是完成计划以后的超产部分按照市场价格去计算,剩余的按照计划价格去计算,就是双轨制。


那么双轨制的计划价格是很便宜的。比如200块钱一吨钢,但是市场价格这一部分呢可能600块钱,是三倍。


那么结果是什么呢,结果是没有人想着会降价,所有人都说市场价格是暴涨的。于是在88年到89年出现了价格的暴涨,所以双轨制闯关被历史上称为改革的失败。


当时没有理解价格预期会发生变化,这个变化呢不上向下而是向上的。那么变化的部分还有投资能力啊、资金周转啊,我们刚才说到了资金啊、库存啊,对开发商都有巨大的影响。


这一部分也会随着宏观政策和微观政策产生变化,那么从不变的部分到变的部分特大城市高度集中和特大城市的限制条件,在我们的自身规律里头是逆转的。


我们一般来说市场化是顺行,就是你愿往大城市跑你就跑啊。但政府是逆着,就越大的城市越不给你地越不让你去,你还是回新农村建设吧,你还是留在农村好。


所以我们有新农村建设,有中小城市建设,希望大家回归,回归就是农村来的还是回农村去吧。它做不到。因为城市的稀缺资源是不变的。


我们这次雄安建设大家都听说了,规划里头第一个是什么,让北京全力支持,北京市做了个规划。第一先把北海幼儿园搬过去,然后把各个大学搬过去,然后把各个医院搬过去,它希望把这些公共资源搬到雄安去,来支持雄安的建设。


可是那些老的教授会到那个新医院去吗。那些老的教授会去那些地方去教学吗。偶尔教一课可能,他们可能离不开北京,而最值钱的是医院里的那些老医生,为什么老的值钱呢,就是因为老的经历的病例多,见多识广所以那些资源啊可能轻易改变不了。


那么已形成的投资和需求啊,这些不变的规律的东西啊仍然影响市场在市场上占主导地位,而可变的部分,会形成一些影响。


就这两个之间是在博弈的,所以我们的市场会发生很多很多的变化。这个博弈过程中啊,有的时候是不变的部分占主导地位,有的时候是可变的部分占主导地位。


在瞬间或者在叠加的时候你很难判断,但是它有可能引发价格的变化。


因此我从来不具体说某一个城市一定会发生什么什么价格的变化,就是这种叠加作用啊难说,还贷高峰期高了,有的坚持不住了它就会降价卖房,有的人能坚持住我就等下一轮涨呢


我不怕,毕竟我们有很多民营和私营企业,但是上市公司每年要报业绩,所以这两种变化叠加的时候会出现一些引发价格变化的情况。


8 我们看看人口



这个大城市五年人口增长的数据,只列了其中的一些,天津北京这些个竞争啊都是几十万上百万,这个增量是很大的。


从16年以后开始出现了一些变化,就是我们的政策调整要求北京市把低端人口轰出去,就是重新开始划分三六九等,所以给每个区下了任务,说每个区你必须轰出去多少人。所以它的净增长率开始下降了。


那么其他城市可能也有一些地方做了一些规定,限制一些外来人口进入,出现了一些问题,但是这几年我们起码到16年的数据证明这个持续上涨的态势没有变化,大家还是希望往大城市跑。


哪些城市减了呢?我们开始看看负增长的一些城市出现了。



比如说这个南洋人口太多了,它就往外跑,安阳人口太多了,它也往外跑,它该往外跑,南阳它就是个地级市上千万人口,比深圳的常住人口还多。


它忍不住了它就往外跑,还有阜阳啊等等的一大堆。那这两者之间看出来的情况是什么呢?就是没有资源的城市难以留住人口和吸引人口,而拥有大量资源的城市就拼命地吸纳人口,所以那些拥有资源的城市人口在急剧的增加和加剧。


我们再看看山东的一个特例,大家可能误解了以为济南还不是人口最多的?不是。青岛不是人口最多的吗?也不是。



最穷的临沂市是最多的,那他不跑怎么办呢?所以他会跑的。


而发达的城市不是人口最多的,穷人待在那里干嘛啊,他肯定会往大城市跑。所以在城市人口变动的情况下不会因为你政策的调整它就变,它还会往大城市跑,拼命跑。


我们再看一些具体数据,目前的经济呢基本上处于一个下行趋势,一个下行趋势是民间投资在持续下降。



从7.2到6.9,而我们的固定投资从9.2的高峰到8.3,下降了0.9个点,我个人觉得这个会持续下降,但下降的速度不是很快,不会一下子跌的很多,可能就零点几零点几慢慢的往下掉。为什么,钱越来越紧了。


没钱了它不就往下降吗,政府也不会随便投资了,政府也不能随便借贷了,它就往下走。这是一个大的趋势。



我们再看看这里头的分类,蓝色的是国有和国有控股明显的可以看出来他远远高于民间投资的部分,它大头开始下降了。


民间投资占总投资的六十多,所以民间投资如果下行的话,15年16年是下行的很严重的,今年略有回升所以我们的GDP才上来,但是这说明国有和国有控股部分啊开始挺不住了,挺不住的趋势就是下降趋势。


他如果往下走的话就拉动不起来了,可能未来的下降趋势就很严重了。


9 我们再看看分类 一个是基建 一个是工业



我们明显看到高峰期的时候是房地产和基本建设的高峰期,这两个占到多少,大概是78接近八十,制造业大概占总量的百分之二十左右。


所以我们现在看蓝色的和绿色的这两头都是下行的趋势,如果他们持续下行,也就是说很多人在担心中国经济今年的下半年会出现一个下行趋势,但是这个下行趋势可能不会让大家很担心,不会一下掉下一个点两个点或很多。但是这个下行趋势是难以改变的。


但是我们看到的零售额增长呢十月份是最高的,七月份也开始出现略下降,这都是一个不是太好的信号,一二季度上升的过程大家都很高兴,两个6.9,但三季度怎么样呢,我们再看看价格涨幅,价格涨幅也是出现一个平稳下降趋势,还是一点几。


就是中国还是在通缩一个概念中,而没有进入到通胀的环节。


很多人说当政府限制了买房的时候呢租金就下降了,我们可以看到的是,租金的居住价格连续六个月2.5以上的增长,我们没看到租金下降,不知那个报纸在拼命造谣租金下跌的,但是我们在统计数据上没看到。


我们再看看出厂价格,出厂价格呢曾经高过一段时间,就是我们说的把别人的牛奶倒掉价格就上去了。那么现在呢别人的牛奶也没处倒了,他又开始回来了,这是工业出厂价格,购进价格也开始出现下跌情况了。



开发商增速,这也是大家常见的一种东西,如果开发商的增速已经从9.3降到7.9,我个人不觉得它能回来,它还是一个下半年持续下降的一个过程,它可能会延续到今年年底。但即使延续到年底会不会很糟呢,我也不认为很糟,因为今年的销售情况还很好,还略有增长。



但是我们看到的土地增长,你们要做一点分析,什么分析呢,开发商购进的土地面积增长中商品房的面积没有增长,增长的一大堆是租赁性住房和其他住房的面积,这部分面积对我们通常所说的市场的房价不是指商品楼的房价,而是指住宅的房价。它是恶化的,并没有得到改善。



不要简单看说土地要增长了。销售面积及销售增幅都很好。你们是不是觉得14是在下降一个趋势,21到18,19也是一个下降趋势?是的。


自我们调控政策出台以后,基本上出现了一个下降趋势。


说句心里话20太多了,要是都这么呼呼的涨谁也受不了。


幸亏我们有个聪明的中央政府,告诉我们不能这么涨了,得压着点。现在给各个城市政府下达的任务基本上是按去年10月份的房价,涨幅不得超过百分之二,这是指限的城市,没限的那些三四线城市,你爱涨多少涨多少、影响也不大。


但是限的城市基本是这样一个原则,所以控制在百分之二的涨幅左右,涨百分之十四我们大家都要知道一个事情就是去年我们的销售额接近十二万亿,差一点点,是历史上最高峰。


销售面积也是历史上最高峰,那么今年我就算,7月份以后每个月下降了两个点,二七一十四,还剩五个月,每个月平均下降两个点的话,我们还有百分之四的增长,即使我们还剩百分之零点五的增长,也就告诉你今年是中国有房地产以来历史上最好的一年。比去年还好。


去年本身就是大丰收,暴涨,但是今年能保持百分之零点几的增长,也告诉你是增长,你也不能说他不好了。


毕竟是涨的。如果每个月下降不是零点二,那么涨幅可能还会保留更多一点,因为我们还剩五个月,二五十个点,按面积算还剩四个点,按销售额算的化还剩六个点。


所以我个人还是有信心认为,,不管他是怎么的调控,它还是最好的一年。



那么把它的相关数据做一下对比,从新开工、在建、竣工和房屋销售。


看看那个竣工面积很低很低,而销售面积很高很高,这中间差是什么,这中间差就是告诉你现在的盖的房子基本上都卖完了。


你们不要以为在建的房子都是没卖的房子,我不说没有还有一部分。


从历史上看,你要把这条红线和那条绿线你把它全加起来看,也就是说在局部的地区和时间里头,红线是高于绿线的,这是产生和增加库存的,而剩下的部分实际上告诉你在建的房子已经卖掉了。


10  中国个贷没风险


那么我们看看今年的个贷,大家都担心的是个贷会不会形成风险,我说不会,我当上银行行长也会这么说,中国的个贷没风险,你们不要听那些专家们乱评价,说中国的个贷有多少。


中国的个贷总量很大,分三类。




第一类是一手房,大概只有百分之二十二的占比,换句话说房子跌了百分之八十和银行都没关系。


第二类是二手房,大概百分之四十几,也就是房价跌了百分之六十和银行都没关系,所以银行计算的时候都是百分之五十的保证。


第三类是有风险的,虽然是以房子抵押信贷的,但是这钱没有买房子,这钱比如说用于干工业,但是小资本家是用住房作为抵押去的。


很多人不知道这一部分把他计算到个贷里头,错了,它和房地产没关系。


因为它抵押的钱是用于干工业干商业干其他东西了,这一部分占的比例很大,大概约有五六万亿。这一部分是有风险的,但是它和房地产没关系。


我们再看看今年的价格。



绝对价格和去年同期五月份相比,增长了5.4% 。


我们再看每个城市之间。



大家别以为那条蓝线是下降趋势,他是叫增幅下降。增幅下降不代表绝对额下降,你们千万不要搞错了,我们所有公布的住房价格数据,都是增幅。


增幅下降不表示绝对额下降。如果我前头增了百分之十,现在增百分之八了,还是增啊,所以不等于绝对额下降。


但这里可以看出来三线城市反而是持续上升的,为什么?在我们的计算中我们的房地产销售实际上按纯商品房计算是负增长的,但是为什么前头是正增长呢?是因为我们有一个新的政策叫棚改里头的货币化拆迁。


这个货币化拆迁占了销售额多少呢?大约占了百分之二十多。


这部分多少呢?大概开行是六千个亿,地方政府再加上几千个亿以后啊他可能还会持续,到下半年这一部分货币化拆迁危改的这一部分还会保证我们的销售额稳定在一个程序上,他还会继续增加,但它多数是在三四线城市。



所以我们看到到位资金减速,这个国房景气指数是上升的,就是因为销售问题。这个数据告诉大家,哪个地区增长是最快的。



我们看看东北地区是负的百分之十点几的增长,那么换句话说如果扣去了东三省是不是我们其他地区的还是正增长呢?因为东三省太差了,叫做投资不过山海关。


我们再看看涨幅,商品房销售面积和商品房销售价格的涨幅之间差告诉你的就是价格上升。



如果后者大于前者,就是价格增长的比例,每个月公布数据的时候我们就可以清楚地知道,房价是在持续上涨而不是在下降的。


那么我们更重要的一个,就是一手房向二手房转移的速度在加速,这里可以看到,各个城市之间二手房交易量是多少呢,大概相当于挂牌量的百分之九十,最高的是九十九。


什么意思呢就是我挂出了二手房就卖掉了,挂出去就卖掉。这个卖的速度是非常快的,而且总量很大。


从北京来说,这个总量已经大于一手房的一倍多。所以在一手房和二手房的交易过程中可以看到,很多人都说把商品房把价格拉高,把贫富差距拉大了。


我告诉你错了,央改房已购公房都是房改房,这些房改房是占比例第二的,而房改房都是因为房价上涨发了财的,所以让那些穷人或者过去没有发财的人因此而降低了贫富差别的差距。他们不是因此变穷了,而是因此变富了。


这就是城市化发展的过程。这个面积看二手房交易里头一百五十以上平米以上的数不是少数,什么意思呢就是告诉你你真实的需求和刚需改善需求占多数,而绝不是说我们在奢侈性而造成了另外一种情况。


那么我们还可以看到,这个从价格上来说,低价格的占多数、高价格的占少数,为什么低价格的占多数呢?就是还是刚需占多数啊,真实需求占多数啊。


那么我们还可以看看,从按揭的比例上看,真正买二手房的比例很高,就是付款比例很高,为什么?


就是它卖掉了原来的旧房子买了新房子,或者说卖了旧房子买了旧房子但是买大了。因为那个钱不是来自工资,那个钱来自卖房子的钱。


11 现在房地产调控的特点



因此我们现在的特点特点是逆向调控。人向大城市集中的时候我们地向小城市减,然后造成结果就是好的压坏的救,我们看看钢材是不是这样,铝材是不是这样,所有的几乎都是这样。所以这就是一个特点,不仅仅是在房地产。



那么我们还可以看到,房地产最危险的就是现金流能不能扛得住,我们希望最好的情况就是低潮买地,高潮卖房子。


但是如果你的现金流扛不住你就得在低潮卖房子,高潮的时候去买地,那你就惨了。



因此我们希望真正实现市场化,第一个是土地问题,不改变土地政策难以实现长效机制,什么都是白搭,第二个是如果户籍制度不改,税收制度不改变,我们很难实现真正的市场化。


他们举牌告诉我时间到了,我只好不讲了。谢谢



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