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频售重组资产 海航基础发展战略谋变

中经城事 发布时间:2017-09-26 阅读:


针对处置资产等问题,海南海航基础设施投资集团股份有限公司(600515.SH,下称“海航基础”)9月15日回复了上交所问询。


海航基础表示,2017上半年出售的主要资产虽然为重组时注入,但不到一年出售符合公司最新发展战略,是正常商业行为,因此处置收益计入经营性损益。

 

自2016年10月底完成重大资产重组后,海航基础的发展面临诸多挑战。在楼市调控升级的背景下,聚焦海口的海航基础面临着区域市场过于集中的难题。同时,其重组标的业绩承诺能否完成也是一大隐忧。

 

针对上述问题,《中国经营报》记者致函采访海航基础,截至发稿时并未获得相关回复。


接连处置资产


完成重大资产重组之后,海航基础很快拉开了处置资产的序幕。

 

据记者不完成统计,从2016年12月至2017年9月12日,海航基础相继处置了海航首府、英礼建设、国康投资、英智建设、英平建设、大新华雅秀、广州寰城实业、东方京海以及望海国际共计9个资产,除了望海国际置换股权需要支付9.86亿元之外,其余资产处置可获资金约24.37亿元。

 

需要注意的是,2017年处置的英智建设、英平建设、大新华雅秀、广州寰城实业为公司带来营收和利润的同时,也引起了上交所的质疑。

 

对于上述资产是否来自于重大资产重组,海航基础回复称,英智建设、英平建设均系2016年10月新设成立,但该两家公司的主要资产均是通过重大资产重组注入本公司的资产;大新华雅秀及广州寰城实业则是2015年8月31日重大资产重组时注入的资产。

 

值得一提的是,上述出售资产性质上均为公司的持有型物业,目前是已出租状态,部分空房是待出租或待售状态。

 

至于为何收购一年不到又将其售出,海航基础表示,自前次重大资产重组完成以来,海航基础一直致力于打造全球领先的基础设施投资运营管理商,并力争进一步扩大基础设施投资运营相关业务,因此对公司的资产结构和经营策略进行了部分调整,将部分自持型物业进行出售,以回笼资金并更好地拓展基础设施投资运营相关业务中。

 

另外,海航基础认为,将已开发完成的产品用于出租、择机分次或一次性出售,符合房地产行业生产的日常经营特点,属于房地产企业的正常商业行为,公司通过出售股权的形式从而实现资产销售,也是房地产企业惯用的商业手法,其实质与企业的经营业务直接相关,因此出售上述资产的处置收益计入经营性损益。


业绩承压


根据业绩承诺协议,重组标的公司基础产业集团2016 年至 2018 年扣除非经常性损益后归属于母公司所有者的净利润分别不低于7.95亿元、15.34亿元和 29.1亿元。

 

若未能达标,基础控股将相应承担补偿责任。至于补偿的方式,基础控股首先以股份方式向上市公司进行补偿,不足部分以现金方式补齐。

 

2016年,基础产业集团扣除非经常性损益后归属于母公司所有者的净利润为 8.78亿元,完成业绩承诺的 110.48 %。在2017上半年,这一数据为11.95亿元,完成 2017 年度业绩承诺15.34亿元的 77.92%。

 

目前,海航基础并购标的的业绩承诺完成情况虽然较为理想,但也需要注意背后的隐忧。

 

Wind资讯统计指出,2016年披露往年业绩承诺实施情况共有154件,涉及116家上市公司。其中,88家上市公司并购标的顺利完成业绩承诺,完成率75%。其他上市公司并购标的业绩并不理想,为上市公司经营埋下隐患。

 

事实上,并购标的业绩承诺“爽约”对上市公司发展带来影响的例子并不鲜见,而且随着并购重组的激增,监管层亦对并购标的业绩承诺兑现情况也加大了审查力度。

 

在接受记者采访时,国泰君安国际研究员刘斐凡表示,随着房地产行业集中度进入加速阶段,并购将会成为行业常态,而并购标的业绩承诺如果没有达标会对公司估值带来负面影响,这也说明公司在经营上弱于预期,反映了经营上的一些不足。再者,如果有业绩对赌,也会造成公司需要作出额外赔偿,对公司经营造成负面影响,会让股东利益受损。此外,刘斐凡还指出,业绩承诺方面的监管,“现在审核加强了,更严格了。”


区域市场过于集中


公司发展打开新局面之后,扎根海南的海航基础开始积极向外扩围。

 

2017年3月,海航基础与嘉兴港区开发建设管理委员会签订《战略合作框架协议》,通过政企合作的模式,进行土地联动开发,合作发展港区内包括生产性制造业、教育、医疗、交通及金融在内的各类项目。

 

海航基础计划在未来5年至8年内投资500亿元用于嘉兴港区的各类开发项目,打造以文化旅游、健康养生、休闲体育产业主导的综合性旅游目的地。

 

需要注意的是,海航基础截至2017年6月底的土地储备仅位于海口、营口、广州三个城市。而且,114个储备项目中,海口项目高达110个,营口和广州的项目仅分别为3个、1个。此外,在售项目也多是位于海口。

 

区域市场过于集中将给海航基础带来难题。2017年以来,海口接连加码楼市调控,设定限购区域之外,还在新建商品房的基础上,将产权式酒店、二手住房也一并纳入限购范围,同时进一步限制现房转让。

 

对此,海南锦诚旅游地产服务机构董事长王路告诉记者,经过3月开始的加码后,海口楼市调控目前已进入平稳期,市场降温也达到了预期,而且监管层更看重中长期的效果,所以楼市调控未来继续收紧的可能性不大。

 

至于楼市调控对市场的影响,王路分析称,海口楼市的购房者与海南省其他区域外地人为主的情况有所不同,而是以本地购房者为主,外地人为辅,市场较为稳定。因此,相比其他区域,调控加码对海口楼市的冲击并不是很大。

 

此外,从半年报来看,出售广州寰城实业之后,海航基础在广州的项目已由两个减至一个,即位于白云区的广州中央海航酒店广场。

 

记者走访发现,该项目紧挨着城中村,周边商业配套暂时并不完善。被围墙封闭起来的工地已建起了一栋高楼,而且建筑外立面装修工作看似已基本完成。虽有高楼建起,但围墙之内仍有大部分尚未开发的空地。